VNBức tranh đầu tư khách sạn Việt Nam cuối năm 2026
Nếu giai đoạn phục hồi sau đại dịch được định hình bởi câu chuyện “trở lại của nhu cầu”, thì cuối năm 2026 đang mở ra một giai đoạn khác của thị trường khách sạn Việt Nam: giai đoạn tái cấu trúc để tăng chất lượng và hiệu quả tài sản. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng tiêu chí lựa chọn dự án đang thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến vị trí đẹp, số lượng phòng hay khả năng xây mới, mà ngày càng chú trọng khả năng tạo doanh thu, kiểm soát chi phí, nâng giá trị tài sản và duy trì sức cạnh tranh trong dài hạn.
Các dữ liệu mới nhất cho thấy nền tảng nhu cầu của thị trường vẫn tích cực. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón khoảng 12,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm 2025; khách nội địa đạt khoảng 81 triệu lượt và tổng thu từ khách du lịch ước đạt 569 nghìn tỷ đồng. Trước đó, quý I/2026 ghi nhận khoảng 6,76 triệu lượt khách quốc tế, mức cao nhất từng được ghi nhận trong một quý, tăng 12,4% so với cùng kỳ. Những con số này cho thấy dòng khách đang tiếp tục tạo nền tảng quan trọng cho hoạt động lưu trú, nghỉ dưỡng và dịch vụ du lịch tại Việt Nam. Tuy nhiên, nhu cầu tăng không đồng nghĩa mọi dự án khách sạn đều có khả năng sinh lời. Cùng một điểm đến, những khách sạn có vị trí tương đồng vẫn có thể đạt kết quả kinh doanh rất khác nhau tùy thuộc vào định vị sản phẩm, chất lượng vận hành, hệ thống phân phối, chiến lược giá và năng lực khai thác khách hàng. Đây chính là lý do cuối năm 2026 cần được nhìn nhận không chỉ là thời điểm để “đầu tư khách sạn”, mà là thời điểm để đầu tư vào một mô hình kinh doanh khách sạn có khả năng vận hành hiệu quả.
1. Nâng cấp và tái định vị tài sản trở thành hướng đầu tư đáng chú ý
Một trong những xu hướng nổi bật nhất của thị trường khách sạn năm 2026 là sự dịch chuyển từ phát triển dự án hoàn toàn mới sang nâng cấp, cải tạo và tái định vị những tài sản đang tồn tại. Theo Savills Hotels, hơn 68% nguồn cung khách sạn hiện hữu tại Việt Nam đang được chủ sở hữu tự vận hành. Một bộ phận trong số đó chưa áp dụng đầy đủ các tiêu chuẩn vận hành quốc tế hoặc chưa đầu tư tương xứng cho trải nghiệm khách hàng. Điều này tạo ra một “khoảng trống giá trị” đáng kể: tài sản có thể chưa đạt hiệu quả tối đa không nhất thiết là tài sản kém, mà có thể là tài sản đang được vận hành dưới tiềm năng. Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư cuối năm 2026. Thay vì bỏ vốn lớn cho toàn bộ một dự án mới, nhà đầu tư có thể xem xét các khách sạn đang hoạt động nhưng có dư địa cải thiện về thiết kế, sản phẩm, thương hiệu, doanh thu và vận hành. Một dự án có vị trí tốt, cấu trúc tài sản phù hợp và dòng khách sẵn có nhưng đang hoạt động dưới chuẩn có thể tạo ra mức tăng trưởng giá trị hấp dẫn hơn một dự án mới phải xây dựng thị trường từ đầu.
Savills cũng nhận định nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM đang chịu những hạn chế nhất định. Tại Hà Nội, khoảng 4.000 phòng mới được kỳ vọng gia nhập thị trường đến năm 2028, chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi TP.HCM hiện có dưới 1.500 phòng nằm trong pipeline. Trong bối cảnh quỹ đất và thủ tục phát triển dự án ngày càng trở thành yếu tố cần cân nhắc, việc khai thác tốt những tài sản hiện hữu có vị trí chiến lược trở thành một hướng đi đáng chú ý. Vì vậy, cuối năm 2026 có thể chứng kiến nhiều hoạt động M&A, chuyển đổi mô hình vận hành, nâng cấp sản phẩm và tái định vị thương hiệu khách sạn. Giá trị đầu tư không chỉ nằm ở giá mua tài sản mà nằm ở khoảng cách giữa hiệu suất hiện tại và hiệu suất có thể đạt được sau khi được tái cấu trúc.
2. Đầu tư vào trải nghiệm thay vì chỉ đầu tư vào diện tích và tiện ích
Thị trường khách sạn đang bước vào giai đoạn mà “nhiều hơn” không còn đồng nghĩa với “tốt hơn”. Một khách sạn có nhiều tiện ích nhưng thiếu câu chuyện thương hiệu, thiếu bản sắc và không tạo được lý do để khách lựa chọn vẫn có thể gặp khó khăn trong cạnh tranh. Theo Savills, tại một số điểm đến ven biển như Hạ Long, Nha Trang và Mũi Né, nguồn cung hiện hữu tập trung đáng kể ở phân khúc trung cấp, nơi cạnh tranh về giá diễn ra mạnh. Trong khi đó, nhu cầu từ khách châu Âu, Ấn Độ, Đông Bắc Á cùng tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng tại Việt Nam đang dịch chuyển theo hướng chú trọng hơn đến chất lượng, trải nghiệm, dịch vụ và tiện ích.
Điều này tạo ra một thay đổi quan trọng trong tư duy đầu tư. Khách sạn tương lai không nên được thiết kế chỉ dựa trên câu hỏi “có bao nhiêu phòng?”, mà cần bắt đầu từ câu hỏi “khách hàng nào sẽ lựa chọn sản phẩm này và họ sẵn sàng chi trả cho điều gì?”. Một resort có thể tạo lợi thế bằng trải nghiệm bản địa, wellness, ẩm thực, thiên nhiên hoặc nghỉ dưỡng chuyên biệt. Một khách sạn đô thị có thể tạo khác biệt bằng thiết kế, ẩm thực, không gian làm việc, MICE hoặc trải nghiệm văn hóa. Một boutique hotel quy mô nhỏ có thể không cạnh tranh về số lượng tiện ích nhưng lại có khả năng cạnh tranh bằng tính cá nhân hóa và câu chuyện thương hiệu. Với nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa Product Definition cần được thực hiện trước khi quyết định đầu tư vào thiết kế và xây dựng. Định vị khách hàng, concept, cơ cấu phòng, F&B, tiện ích, giá bán mục tiêu và chiến lược doanh thu cần được nghiên cứu như một hệ thống thống nhất.
3. Phân khúc cao cấp vẫn có tiềm năng, nhưng “premium” phải đi cùng giá trị thực
Một nghịch lý đang xuất hiện trên thị trường du lịch toàn cầu: người tiêu dùng có xu hướng thận trọng hơn với chi tiêu, nhưng vẫn sẵn sàng chi nhiều cho những trải nghiệm mà họ thực sự coi trọng. Deloitte trong báo cáo 2026 Travel Industry Outlook nhận định du khách đang có xu hướng thận trọng hơn trước những bất định kinh tế, thể hiện qua việc cân nhắc số chuyến đi, thời lượng, khoảng cách di chuyển và hạng lưu trú. Tuy nhiên, nhu cầu du lịch không biến mất; thay vào đó, hành vi đang chuyển sang hướng “value-driven”, tức người tiêu dùng vẫn chi tiêu nhưng đòi hỏi giá trị nhận được phải rõ ràng hơn.
Đây là một tín hiệu quan trọng đối với phân khúc cao cấp tại Việt Nam. Cơ hội không nằm đơn thuần ở việc xây dựng một khách sạn có tiêu chuẩn 5 sao, mà nằm ở khả năng chứng minh vì sao khách hàng nên trả mức giá cao hơn. Một căn phòng rộng hơn chưa chắc tạo ra mức giá bán cao hơn. Nhưng một trải nghiệm ngủ chất lượng, dịch vụ cá nhân hóa, thiết kế đặc trưng, ẩm thực tốt, wellness, không gian riêng tư hoặc trải nghiệm địa phương có thể tạo ra giá trị cảm nhận cao hơn đáng kể. Vì vậy, xu hướng đầu tư cuối năm 2026 sẽ hướng nhiều hơn đến premiumization có chọn lọc. Nhà đầu tư cần xác định rõ đâu là yếu tố tạo ra willingness to pay thay vì mở rộng tiện ích theo cách dàn trải và làm tăng chi phí đầu tư mà không tạo ra tương ứng về doanh thu.
4. Những điểm đến mới sẽ được quan tâm, nhưng hạ tầng phải đi trước
Bên cạnh các trung tâm truyền thống như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay các điểm nghỉ dưỡng nổi tiếng, những thị trường mới đang thu hút sự quan tâm khi hạ tầng giao thông được cải thiện. Savills đánh giá các khu vực như Quy Nhơn, Phú Yên, Hồ Tràm và một số khu vực vệ tinh phía Bắc đang hưởng lợi từ tiến độ phát triển hạ tầng, trong đó có sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến cao tốc quan trọng. Tuy nhiên, tiềm năng về hạ tầng không đồng nghĩa với khả năng thành công tự động của dự án khách sạn.
Một điểm đến mới thường cần thời gian để hình thành hệ sinh thái du lịch, bao gồm đường bay, giao thông, điểm tham quan, nhà hàng, hoạt động giải trí, nguồn nhân lực và mạng lưới phân phối. Vì vậy, nhà đầu tư cần đánh giá điểm đến theo chu kỳ phát triển thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá bất động sản. Một dự án có thể sở hữu quỹ đất đẹp nhưng vẫn thất bại nếu không có thị trường khách phù hợp. Ngược lại, một tài sản có quy mô vừa phải nhưng nằm trong khu vực có hạ tầng tốt, sản phẩm đúng nhu cầu và chiến lược phân phối hiệu quả có thể tạo ra dòng tiền bền vững hơn. Cuối năm 2026 vì thế sẽ không chỉ là cuộc cạnh tranh giữa các điểm đến, mà còn là cuộc cạnh tranh giữa những mô hình kinh doanh hiểu đúng điểm đến.
5. Mô hình đầu tư khách sạn sẽ chuyển từ “xây tài sản” sang “xây dòng tiền”
Một trong những thay đổi quan trọng nhất trong tư duy đầu tư hospitality là sự dịch chuyển từ tư duy bất động sản sang tư duy kinh doanh. Một khách sạn không thể được đánh giá đầy đủ chỉ bằng giá đất, chi phí xây dựng hoặc giá trị tài sản sau hoàn thiện. Hiệu quả thực sự phải được nhìn qua khả năng tạo doanh thu phòng, F&B, MICE, wellness, các dịch vụ bổ trợ và quan trọng hơn là khả năng chuyển doanh thu thành lợi nhuận vận hành.
Điều này khiến các chỉ số như Occupancy, ADR, RevPAR, GOP và GOPPAR ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng trong quá trình ra quyết định. Một dự án có thể đạt công suất phòng cao nhưng vẫn chưa chắc hiệu quả nếu phải phụ thuộc quá nhiều vào giảm giá. Ngược lại, một khách sạn có công suất vừa phải nhưng duy trì ADR tốt, kiểm soát chi phí hiệu quả và có cơ cấu doanh thu đa dạng có thể tạo ra dòng tiền hấp dẫn hơn. Vì vậy, nghiên cứu thị trường trước đầu tư cần đi sâu hơn vào nguồn khách, tính mùa vụ, mức giá cạnh tranh, khả năng tăng trưởng ADR, chi phí vận hành, cơ cấu nhân sự, chi phí phân phối và chiến lược bán hàng. Đây là bước giúp nhà đầu tư xác định liệu một ý tưởng khách sạn có thực sự có khả năng trở thành một business model khả thi hay chỉ là một concept đẹp trên giấy.
6. Đầu tư xanh và vận hành hiệu quả sẽ trở thành tiêu chuẩn cạnh tranh
Phát triển bền vững đang dần chuyển từ câu chuyện hình ảnh sang câu chuyện hiệu quả vận hành. Với một khách sạn, tiết kiệm năng lượng, quản lý nước, giảm chất thải, tối ưu điều hòa, lựa chọn vật liệu và thiết kế bền vững đều có thể tác động trực tiếp đến chi phí vận hành trong vòng đời tài sản. Deloitte trong nghiên cứu về tương lai ngành hospitality cũng chỉ ra rằng các mô hình lưu trú mới đang kết hợp trải nghiệm với những giải pháp giảm tác động môi trường, từ hệ thống năng lượng độc lập đến vật liệu địa phương và các mô hình phát triển linh hoạt hơn.
Tại Việt Nam, xu hướng này đặc biệt có ý nghĩa đối với resort và các dự án tại điểm đến tự nhiên. Khi khách hàng ngày càng quan tâm đến tính xác thực, sức khỏe, thiên nhiên và trải nghiệm có trách nhiệm, yếu tố xanh có thể đồng thời tạo ra giá trị thương hiệu và hiệu quả vận hành. Tuy nhiên, “xanh” không nên được hiểu đơn giản là thêm một vài hoạt động truyền thông về môi trường. Một chiến lược bền vững hiệu quả phải được tích hợp từ giai đoạn thiết kế, lựa chọn công nghệ, xây dựng quy trình vận hành đến đào tạo nhân sự và truyền thông với khách hàng.
Cuối năm 2026: Đâu là công thức đầu tư khách sạn đáng cân nhắc?
Nhìn tổng thể, thị trường khách sạn Việt Nam cuối năm 2026 không thiếu cơ hội, nhưng cơ hội đang trở nên có tính chọn lọc cao hơn. Tăng trưởng khách du lịch tạo nền tảng thuận lợi, trong khi sự thay đổi về hành vi tiêu dùng, công nghệ và cấu trúc nguồn cung đang buộc nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận. Công thức đầu tư hiệu quả vì vậy không còn đơn giản là vị trí tốt + tài sản đẹp + thương hiệu mạnh. Một dự án có triển vọng cần được xây dựng trên nền tảng thị trường đúng, sản phẩm đúng, mô hình kinh doanh đúng, vận hành đúng và khả năng thích ứng với dữ liệu, công nghệ và hành vi khách hàng. Đối với tài sản hiện hữu, câu hỏi quan trọng là: tài sản đang tạo ra bao nhiêu giá trị và còn có thể tạo thêm bao nhiêu giá trị sau khi được tái định vị? Đối với dự án mới, câu hỏi cần đặt ra là: sản phẩm này giải quyết nhu cầu nào của thị trường và lợi thế cạnh tranh có đủ bền vững để bảo vệ mức giá trong nhiều năm tới? Đó cũng là lý do cuối năm 2026 có thể được xem là thời điểm của “đầu tư thông minh vào hospitality”, thay vì chạy theo số lượng dự án. Nhà đầu tư thành công sẽ không nhất thiết là người sở hữu nhiều phòng nhất, mà có thể là người hiểu rõ nhất cách biến tài sản thành một hệ thống tạo doanh thu và lợi nhuận bền vững.
NewSun Hospitality: Đồng hành từ chiến lược đầu tư đến hiệu quả vận hành
Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, một dự án khách sạn cần được nhìn nhận như một bài toán kinh doanh tổng thể ngay từ trước khi quyết định đầu tư. Từ nghiên cứu thị trường, xác định phân khúc khách hàng, xây dựng mô hình kinh doanh, định nghĩa sản phẩm, rà soát thiết kế đến chuẩn bị khai trương, quản lý vận hành, Sales & Marketing và chuyển đổi số, mỗi quyết định đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài sản trong nhiều năm. NewSun Hospitality cung cấp giải pháp tư vấn và quản lý khách sạn toàn diện, đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn hình thành ý tưởng đến triển khai và vận hành thực tế. Với cách tiếp cận dựa trên dữ liệu thị trường, hiệu quả kinh doanh và trải nghiệm khách hàng, NewSun hướng tới mục tiêu giúp mỗi tài sản không chỉ được vận hành đúng chuẩn mà còn phát huy tối đa tiềm năng thương mại. Bạn đang chuẩn bị đầu tư khách sạn, resort hoặc cần đánh giá lại hiệu quả một tài sản hiện hữu? Hãy liên hệ NewSun Hospitality để cùng phân tích thị trường, xây dựng mô hình kinh doanh và tìm ra hướng đi phù hợp cho dự án của bạn.
- Hotline: +84 768 68 2913
- Email: dosm@nshm.com.vn
- Zalo OA: https://zalo.me/2452770272256938463 (NewSun Hospitality)
- Website: https://nshm.com.vn/ (NewSun Hospitality)
Tài liệu tham khảo
- Deloitte. (2026). 2026 Travel Industry Outlook. Deloitte Consumer Industry Center.
- Deloitte. (2026). The future of hospitality: Navigating new frontiers. Deloitte.
- Savills Vietnam. (2025, December 19). Upgrading and repositioning: Key strategies shaping Viet Nam’s hospitality market in 2026. Savills Vietnam.
- Savills Vietnam. (2026). 2026 Hotel Sector Outlook. Savills Vietnam.
- Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam. (2026). Quý I/2026, du lịch Việt Nam tiếp tục là điểm sáng tăng trưởng, khẳng định vị thế điểm đến an toàn, hấp dẫn. Trung tâm Thông tin du lịch.
- Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam. (2026). Tháng thứ tư liên tiếp đón trên 2 triệu khách quốc tế, ngành du lịch hoàn thành 35% kế hoạch năm. Trung tâm Thông tin du lịch.
- Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam. (2026). Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam tổ chức sơ kết công tác 6 tháng đầu năm 2026. Trung tâm Thông tin du lịch.
